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广州东部山水城该当楼价减压阀还是助燃剂

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来源: 作者: 2019-06-09 05:02:11

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萝岗大盘中海誉城去年10月首次开盘时最低价不过9000元/m2,目前均价15000元/m2。 王雯倩 摄

越秀地块环境实拍。

地块周边有众多科技企业。

新地块邻居翡翠绿洲推迟开盘。

越秀新地块位置图。

“东部山水新城”规划获批萝岗即拍出巨无霸地块 业内对该区域楼价涨势之快很担忧

广州东部山水新城开发进入快车道。10月28日,广州市政府常务会议审议并原则通过了《广州市东部山水新城总体规划(2012~2020),“东部山水新城”终于展现出真容。就在新城规划落地后的第三天,萝岗的土地市场再拍出巨无霸地块。越秀地产以总价43.5亿元力挫数家实力房企,夺得此宗占地近19万平方米的住宅地块,折合楼面地价9181元/m2。须知道,仅仅在一年前,去年10月萝岗“刚需”大盘中海誉城带精装修开盘,价格不过9000元/m2起。一年的光景,昔日的房价已变成今日的地价,明日的房价怎能不令人倍感担忧!

对于发展商而言,土地价格的“涨姿势”着实让他们小激动了一把,无论是狂轰滥炸的销售短信,还是楼盘现场的推销,新鲜出炉的地块已成为其推销摇钱树。一些心仪东部楼市板块的准买家,也不由自主地加快了入市的步伐。

王雯倩、王荔珏

现场探营

位置近增城 周边楼盘闻风捂盘

上周末,根据规划所指示的位置,找到了这幅萝岗新地块。从地理位置看,该宗地块虽属萝岗区,但却离萝岗现有的楼盘有一定距离,譬如从中海誉城驾车前往此地需5分钟以上。最亲密的邻居反倒是增城楼盘翡翠绿洲,可谓“占着萝岗地,怀揣增城心”。

现场所见,该宗地块周边有多家企业,涵盖药业、物流、生物科技等行业。地块上无其他建筑物,稀疏的植被锁不住黄沙,秋风吹过,半裤腿都被沙土蹭得脏兮兮。新地块虽没有明显的景观优势,但周边也有山体资源,若合理开发,将会成为又一个宜居生态大盘。

推迟开盘为涨价?

获悉,原定于上周末开盘的翡翠绿洲,在地块出炉后突然爽约。据知情人士介绍,该项目上一期组团的真实售价介于1.1万~1.2万元/m2,由于增城限价,其经过“双合同”操作的签价格一直在9000元/m2左右。如此紧急地调整开盘计划,无非是想踩着节点涨价。据悉,该盘将于本周末开盘,其价格有可能超预期上涨。

“2时代”提早到来?

随着房价的持续走高,萝岗“刚需”物业的市场承接力开始受到挑战。尤其在东部山水新城规划的刺激下,萝岗房价“2时代”似乎会比预想中来得更早。不少选择置业萝岗的婚房买家表示,他们远离市区来此购房,主要还是因为看中相对实惠的房价。可是,在过去一年内,萝岗房价涨幅明显,区内不乏楼盘以“双合同”避过政府指导价,却无形中抬高了买家的入市门槛。

“开盘即日光”在萝岗已一去不返,近一个月的开盘去货率七八成是常态。有业内人士预测,倘若发展商继续热炒,拉升房价将导致成交速度进一步放缓,“在巨大的供应量之下,成交价终将回归市场,卖不动时自然会降价。” 文/图:王雯倩

明年供应量更大 避免楼价大起大落

萝岗应是房价减压阀

萝岗在售楼盘主要分布在科学城中心板块、科学城东部板块和长岭居板块。三大板块的商品房供应量以科学城东部板块最充足,板块内有多个“刚需”楼盘,总体货量较大的“巨无霸”社区有中海誉城和万科东荟城,中型社区有万科金色梦想和越秀·岭南雅筑坐镇,所售产品均为精装修交楼,价格介于14000~18000元/m2。

商业配套成熟、生活氛围浓厚的科学城中心板块,新盘价格比其他两个板块贵3000~6000元/m2。在售新盘有越秀·岭南山畔和雅居乐富春山居,前者带装修均价21000元/m2,后者主推大户型,吸引豪宅买家出手,售价20000~30000元/m2。自然生态环境最优越的当数长岭居板块,但与市区的距离也更远一些。该板块在售住宅项目有奥园春晓和岭南林语,前者14600元/m2,毛坯交楼;岭南林语则走中高端豪宅路线,目前尚未公布价格。

明年萝岗楼市将有更多全新楼盘加入“抢客”大战,如珠江实业的萝岗永和项目和天麓南路的华标峰湖御境。

别把“刚需”买家逼走

对于有发展商借东部山水新城规划落地而趁势涨价的做法,业内人士指出,这种行为不利于萝岗乃至整个东部楼市的健康发展。首先,东部山水城的土地资源丰富,住宅产品充足的供应量,完全可以接班番禺华南板块和白云金沙洲板块,分流居住人口,成为市区高房价的一道减压阀。其次,若因利好集中显现而冲动涨价,被抬高的入市门槛只会让更多预算十分有限的买家离场,甚至被其他城郊板块分流。近期萝岗在售楼盘鲜见“日光”所反映的成交疲态,就是价格高于市场承接力而挫伤楼市的最好例证。

萝岗房价冲上高位后,如无后续利好补给加上供应量持续增加,“盘多客少”的窘况将令萝岗楼市“骑虎难下”,南沙房价大起大落的梦魇亦会重现。买家面对起伏不定的房价,其置业信心也将大打折扣。王雯倩

东部山水新城·未来规划

广州东部山水新城将打造成宜业宜居宜游的新城,总规划面积将达到683平方公里,横跨萝岗、增城两区。到2020年,东部山水新城的人口规模为170万人,建设用地规模为175.2平方公里。

广州东部山水新城规划定位为国家级创新中心与高端产业集聚区、珠三角的休闲旅游示范区、广州东部宜居新城区,将形成三组团的发展格局。西部组团以科学城为内核;中部组团以知识城为内核;东部组团以教育城为内核。

东部山水新城·道路交通

在交通上,广州东部山水新城将总体上形成“十横九纵”大交通骨架络。包括:15条高快速路,其中现状5条(广深高速、广惠高速、北二环高速、广河高速和广汕快速),规划新增10条(凤凰山隧道、花莞高速、珠三环高速、东部快速、钟太快速、知识城大道、新派快速、新新快速、天麓南路-大观路快速和永九快速);4条轨道线,全部为规划新增,包括地铁6号线、14号线知识城支线、21号线和穗莞深城际。

东部山水新城·教育配套

教育配套先行是东部山水新城吸引买家的撒手锏。在整个板块的三大组团中,按照前不久广州教育局公布的未来教育发展蓝图,处于东部山水新城内的萝岗区要引进北京师范大学、香港高思幼儿园、岭南教育集团等优质教育资源和社会资金投资办学。到2016年,在东部山水新城新建7~10所优质民办学校。增城市要引进碧桂园豪园学校、广州市育才实验学校等优质教育资源和社会资金投资办学。此外,广州教育城已明确选址落户增城朱村。王荔珏

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